深圳楼势打新将迎热潮二手惨淡横盘

时间:2021-12-31 作者:Trick 作文大全

房地产销售不仅不下滑,反而在增强,市场旺盛的情况下,房产价格又如何会出现下跌呢?深圳楼市是怎样的呢?以下是范文社网小编为大家整理的深圳楼势打新将迎热潮二手惨淡横盘相关参考资料,希望能帮助到大家,欢迎你的阅读。

深圳楼势打新将迎热潮二手惨淡横盘

深圳楼市已不同往年,特别是2021年,将是特殊的一年,数据割裂,行情反转,数百万刚需刚改将迎来最佳购房时机,中介行业将面临最惨关店潮,爆杆炒房客凝视深渊将上天台,一切变数皆成定数。

2020年7月出台715政策提高限购条件以及堵住联名、更名漏洞,2021年208指导价,严查“深房理”炒房机构,严查首付来源规避经营贷、抵押贷等非法资金进入楼市、上调房贷利率等等调控政策,2021年上半年,二手市场成交量急速下降持续了将近一年,已经进入横盘通道,而新房市场高开低走,因供应延后有些降温,但整体是自2016年来上半年同期最好的成绩,同时下半年新楼盘将迎来供应热潮,打新机会将会更多。

2021年上半年楼市数据出台,预示着2021年全年楼势已定。

01 上半年新房住宅成交数据

01)整体看,自2016年来上半年同期最好成绩

整体来看,2021年上半年深圳新房市场表现仍算不错,上半年合计成交26140套新房住宅,同比2020年上半年增加56.3%。横向来看,2015年上半年深圳楼市在宽松调控政策下成交31798套新房住宅,2016年上半年成交23170套新房住宅,2017年到2020年四年间,上半年新房住宅成交量均在20000套之内,其中2017年上半年仅成交10502套。2021年上半年深圳新房住宅成交量突破20000套,为26140套,是2016年来上半年同期最好的成绩。

主要是自去年下半年以来,深圳打新热度持续走高,延续到今年上半年,特别是年初几大网红盘入市,如龙光前海天境、天健悦桂府、海岸城等新盘入市。

02)具体看,2021年上半年打新呈现降温

供应萎缩,原本预期入市的项目后延。在住建局公布二季度计划入市名单里,有十多个住宅楼盘推迟延后,导致成交量减少,同时也因打新资格要求更高、房贷利率上调、新房和精装价格受到限制等,大家对新房的要求更高,下手更加谨慎。

4-6月份,新盘入围人数普遍不足1:3的比例,打新人很明显能感受到,就是日光盘大大减少了。

打新更加理性,刚需、刚改在追求上车的同时更能权衡楼盘优劣,懂得放弃。宝安万科都会四季推出856套住宅,开盘仅售出500套左右,直至现在还未清盘,甚至布吉新盘佳兆业壹都汇在开盘之初就给出了4重折扣,普遍能享受到9折优惠,是近两年第一次新盘打折。

03)区域看,宝安、龙岗、坪山新房成交量占据前三

宝安第一,成交7091套新房住宅,同比增加2.3倍;成交面积710403平方米,同比增加2倍。满京华云著华庭、万丰海岸城玺园、珑湾世界花园、佳兆业樾伴山、清平华府等是宝安区的主力成交楼盘。

龙岗第二,成交4783套新房住宅,同比减少17.3%;成交面积444486平方米,同比减少20.9%。中海阳光橡树园、卓弘星辰、新霖荟邑、丁山河畔、利德悦府等是龙岗区的主力成交楼盘。

坪山第三,成交3722套新房住宅,同比增加2倍;成交面积342068平方米,同比增加1.7倍。润樾山、碧湖春天东花园、花样年旭辉·好时光家园、佳华领悦广场、万樾府、金尊府等是坪山区的主力成交楼盘。

02 上半年二手住宅成交数据

01)二手房成交量跌至冰点,进入横盘通道

2021年上半年,深圳二手房成交指导价的颁布和执行,二手房成交量持续走低,月度成交量三连跌触底,其中2021年6月仅成交2575套。整体来看,2021年上半年深圳合计成交28442套二手房住宅,同比减少35.4%;成交面积2465560平方米,同比减少34.1%。

02)或是近13年来最差的一年

2021上半年二手住宅成交量28442套,以此推算,2021全年二手房成交量不足6万套,大概率将成为近13年最差一年!(下图数据包括了住宅外的公寓、办公、商铺、写字楼等)。

近10年深圳楼市二手房年度成交量均高于6万套,即使低迷期的2011年二手房成交量也有7.3万套。相比之下,2021全年成交量预计会高于经济危机的2008年,但低于其他平稳年份。

03)区域看,二手住宅成交量宝安、南山降幅最大,龙岗成交量第一

宝安、南山因过去两年涨的过快,实际售价与指导价差距过大,成交量降幅最大,而龙岗整体实际售价与指导价接近或持平,成交量占据全市第一。

宝安、南山成交量降幅最大,宝安区成交5261套二手住宅,同比减少50.7%;成交面积497618平方米,同比减少47.8%;南山区成交4264套二手住宅,同比减少42.9%;成交面积407259平方米,同比减少40.9%。

福田区成交4754套二手住宅,同比减少39.8%;成交面积400881平方米,同比减少38.1%。

龙岗成交量第一,成交8274套二手住宅,同比减少26.1%;成交面积738204平方米,同比减少23.8%。

04)中介关铺、离职潮到来

现如今,业主置换换不了,大多选择置换延后,剩下相当少量的急卖房源,以及基本不代理的新房,难卖的公寓,中介能卖出的房源少之又少,再加上购房群体几乎都去打新,买卖资源直接出现了断层,中介行业已经处在史上最难的时候,出现了较大量的离职潮、关店潮,预计将在七八月出现高潮。市场不好的时候直接影响就是中介行业了。

在跟一个贝壳的区域负责人咨询关店情况时,他告诉我真正的关店潮还没到来,但很快了,对于眼下的行情表示很担忧。

根据一些自媒体小小范围的走访观察,龙华、福田部分片区中介门店关店情况已经越来越多了,其中贝壳系首当其冲。

贝壳进入深圳仅仅3年左右,当初摧古拉朽式的席卷整个中介行业,大量同行加盟加入,甚至有其他中介整个店或整个小片区加入,迅速达到1400多家店铺,创造了任何行业在在同时间内单一城市开店的历史记录,有些不大的小区楼下,贝壳系就有十多家,转角不是遇到爱,而是贝壳系。

深圳4大中介乐有家、q房网、中原和贝壳(虽然贝壳源于链家,但也是贝壳系,据说链家正在走轻资本路线,转为加盟)。贝壳系量最多却是最弱,2021年最惨关店潮将出现在贝壳系,率先倒闭的就是单个个体没有大公司大资本撑腰的加盟店,也就是贝壳旗下的红色德佑和蓝色糯家。毕竟加盟者要承担店铺运营风险,在行情不好的时候及时止损,三十六计走为上。

就连直营强资本的中原地产也在收缩战线,在某自媒体小范围的走访就发现了一家中原门店。据说深圳中原已经关了70多家,单个某品牌中介关了100多家店(有待证实)。

根据深房中协的数据显示,到4月1日,深圳持牌中介66151人。那么上半年成交了28442套二手住宅,即便是每套都是不同的人成交,也有3万多人今年以来还没开过单。干不下去的中介转行,干不下去的店铺关门。

接下来二手市场横盘2-3年,中介行业将迎来深刻洗牌。

03 下半年打新楼盘猛增,预计全年新房住宅成交超二手住宅

2021年上半年,新房住宅成交26140套,接近二手住宅成交的28442套,只差了两三个楼盘的量,要不是二季度计划名单十多个楼盘延后的话,超过是肯定的。放眼全年结合当下行情分析,新房成交量超过二手已经是板上钉钉,这将是深圳楼市十多年来非常罕见的事。

以往,深圳楼市成交主要以二手房为主,二手住宅成交量是新房住宅2倍左右。2021年将会出现新房超过二手,更是表明打新是今年买房最佳的选择,最大的主流。

进入到下半年,各自媒体都在统计有望入市的楼盘,几乎都得出了下半年将有50+的楼盘,超3万套住宅。

据深房前线统计,深圳除开大鹏、盐田、深汕合作区外将有102个楼盘有望下半年入市,即使砍半也将有60多个,按60个楼盘算将有4万多套住宅入市。

04 预测后市

01) 二手继续横盘很可能持续3年,价格整体下调10-15%

以往任何调控,都能在两三个月后迅速回暖,从不认为那些是真调控,越调越涨是普遍的结果,但715政策、208指导价以来,才看到什么是真正的调控,能看出决策层的真决心。

2020年715政策出台后,成交量就开始走下坡路,直到更惨淡的2021年6月,差不多一年的时间,与往常完全不同。

预计横盘将会持续2-3年,价格整体下跌10-15%。不要妄想大跌,深圳不存在大跌的基础,决策层更不允许,牵一发而动全身,等于自杀。

横盘期,二手房需要保持关注,会有生意周转、赌博欠债(今年欧洲杯、明年世界杯以及其他)、杠杆拉爆等急售大幅降价的个别二手房。

特别是炒作最猛的如前海和宝中,去年涨得最多,从指导价和实际报价也可以看出,泡沫是相当大,如果没有低于市场价15%-20%,千万不要买。

警惕那些上调200万再降100万的“伪笋盘”,如果有笋盘出现,要对比一下此前的成交价。

02)打新机会更大,预计60多个住宅新楼盘超4万套

打新,打新,打新,重要的事情说3遍,不可逆流而行。

二季度延后的计划名单里,就有十多个不错的楼盘,将会很快入市。

本号统计了一下,下半年预计将有砍半后的60多个住宅新楼盘超4万套的货量(包括加推)有望入市,其中,宝安预计23个,南山16个,龙岗15个,光明12个,龙华14个,福田7个,罗湖5个,坪山10个,共102个,砍半就算60个,除开网红热点的几个楼盘,其他几乎都不用看积分。

打新的机会更大了,一样的预算怎么选,买对房真的很重要。